VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS URBANOS
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VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS URBANOS
MEMORIA
La sostenibilidad potencia el reajuste de tierras, con una distribución equitativa para transferir e incluir lo intrínseco y la modalidad jurídica en un beneficio temporal “con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de edificios y/o infraestructura básica…”
SITUACIÓN INICIAL:
Se trata de una pieza urbana de 10 hectáreas ubicada en la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora, Provincia de Buenos Aires, en el encuentro de las calles Garibaldi y Siritto.
En la actualidad el sector se presenta como un área de suelo vacante con un inmueble industrial desocupado y desafectado de su uso original.
Esta pieza se encuentra atravesada por un curso de agua, posee 31.000 m2 edificados con tipología de galpones y por sus dimensiones se configura como una barrera urbana para la integración de los barrios linderos.
El inmueble se encuentra ofrecido a la venta hace varios años.
VISIÓN:
Nos propusimos verificar, a partir del análisis de factibilidad económica, si un proyecto de adecuación, puesta en valor y recalificación permitiría reconvertir el área en un proyecto urbano con 4 elementos clave:
- Creación de espacio público a partir de la apertura de un parque lineal que incluya el arroyo.
- Producción de lotes con servicios destinados a vivienda individual de baja densidad.
- Producción de parcelas aptas para el desarrollo de viviendas multifamiliares en alta densidad.
- Reconversión del edificio de origen industrial en otros destinados a equipamiento público y privado.
METODOLOGÍA:
DEFINICIÓN DE OBJETIVOS:
I. A partir de un área de oportunidad, encontrar una resultante de uso con zonificaciones adecuadas, adaptadas a usos actualizados para la zona.
La ciudad se transforma, se densifican las construcciones, cambian los usos. Las industrias dejan paso a nuevos usos.
II. Revertir el uso del arroyo hacia un espacio público recreativo.
Es la plataforma para la acción cívica, abriendo la mirada a soluciones inclusivas con conexiones espaciales.
III. Ejemplificar cómo amplía nuestra mirada profesional, el hacer un análisis previo al proyecto, considerando el valor económico patrimonial que puede adquirir la propiedad.
Ante la realidad de un predio urbano, con usos que resulten atemporales, podemos analizar distintas propuestas para la actualización del uso espacial.
RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN
Estudiamos las condiciones objetivas en las que se encuentra el predio y su entorno y analizamos las posibilidades considerando las actuales reglamentaciones.
ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN DE LA PROPIEDAD Y EL MERCADO
METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN
Terreno base analizado en 4 sectores, considerando diferentes densidades y tipologías edilicias: departamentos, dúplex, viviendas unifamiliares, loteo…
El arroyo y su sirga, valorado como potencial espacio público recreativo.
El edificio industrial obsoleto se lo considera como aportante de valor por cambio de normativa: PLUSVALÍA.
Herramientas utilizadas: elegimos las planillas del Tribunal de Tasaciones de la Nación a usar, y las desarrollamos con los antecedentes adecuados:
Técnicas para el análisis de mercado: Métodos comparativo, residual, de reposición, lote a block…
Herramientas legales, políticas territoriales: Ordenanzas municipales, Leyes Provinciales y Nacionales.
RESULTADOS OBTENIDOS:
A partir del proyecto de puesta en valor de la pieza urbana pudo verificarse, a través del análisis económico, que la transformación del sector bajo estudio genera un plusvalor que permitiría financiar el costo de la infraestructura necesaria para la apertura de calles interiores, el tendido de redes de servicios y la adecuación del espacio público jerarquizado.
Se adoptó la hipótesis de desarrollo de terrenos para viviendas unifamiliares a valor asequible, a fin de contribuir a la oferta de suelo a sectores medios.
